2014年，黨中央明確了北京全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的戰略定位，提出了把北京建設成為國際一流的和諧宜居之都的目標，并作出了京津冀協同發展的戰略部署。此后，北京市的各項工作都服從和服務于首都城市戰略定位，以堅實的努力實現首都的“升級轉型”。而作為首都工業的搖籃，石景山區轉型發展的任務顯得格外重要。

國家“十四五”規劃明確提出“實施城市更新行動”，從國家戰略層面對于城市的規劃建設和更新實施提出了更高要求，為創新城市建設運營模式、推進新型城鎮化建設指明了前進方向。石景山區作為北京的“西大門”，在“一個開局”“兩件大事”“三項任務”的北京發展大背景下，初步探索形成了老舊小區改造的“石景山樣本”。而“魯谷項目”則是該模式的一個突出案例。

從政府“大包大攬”到引入多方主體共商共建，從“量能擴張”轉入“品質提升”，從“人民城市為人民”到“城市建設要堅持以人民為中心的發展理念”。北京魯谷街道將老舊小區改造作為造福群眾的民生工程，針對老舊小區的“疑難雜癥”，探索城市更新路徑。在全新思路下，街道人居環境不斷改善，長效管理機制逐步建立，基層治理活力不斷提升，實現“一枝獨秀”。

“軟硬兼施”讓居民感受改造成果

停車位少、上下水管線嚴重老化、屋頂漏水，這是以前魯谷街道六合園南社區的日常。這里磚混結構的房屋，經過27年的風吹日曬雨淋，早已是“年老多病“。2020年，這樣的情況終于發生了改變，以魯谷街道為實施主體，將五芳園、六合園南、七星園南三個社區納入北京老舊小區綜合整治名單中，改造面積26.7萬平方米，涉及4089戶居民。

“既要面子，也要里子”這是人民群眾的殷切期盼。魯谷試點項目既關注外立面、小區路面、綠化、飛線入地等“面子”工程改造提升，更注重外保溫、屋面防水、上下水改造、雨污分流等“里子”工程。另外一方面，通過引進第三方加強“軟服務”：增加了養老服務驛站、社區食堂等適老化配套，又結合停車難的現狀新建了立體停車設施。工程層面的硬件改造讓當地居民能夠真正從一點一滴感受到生活品質的“全面升級”。

改老小區全是新問題：改哪里、怎么改、居民的建議訴求如何表達......。所以光是“硬件”還不夠，還要從“軟件”方面讓人民群眾在綜合改造上有參與感，當好自己家園的“主人翁”。2020年4月，魯谷街道先行先試，率先在五芳園、六合園南、七星園南3個老舊小區試點成立物管會，并完成備案，開展了物業選聘、征集老舊小區綜合整治意見等工作，成為北京市首個完成物管會備案的街道。

黨建引領，改好還得管理好

從2004年開始，魯谷社區就是北京市街道管理體制改革創新的試點，是全國首家在街道層面上建立的“大社區”。社區黨組織按照各級黨組織要求，充分發揮戰斗堡壘作用、增強基層組織能力。他們以黨建為龍頭引領社區建設，創立了黨對社區領導的新模式。

魯谷街道在社區黨組織領導下開展物管會成立工作。目前，五芳園、六合園南、七星園南三個老舊小區綜合整治項目均已成立物業管理委員會，物管會在黨建引領社區治理框架下，設主任委員一名、由社區黨組織書記擔任，設副主任委員一名、由黨組織推薦一名社區居民代表擔任，其他委員由社區居委會工作人員、多類型業主代表組成，其中黨員比例不低于委員總人數的50%。

物管會在社區黨組織領導下充分聽取民意，引導居民深度參與項目全過程，實現社區黨組織、居委會、物管會和物業公司“四位一體”共商共建、共治共享的社區管理模式。遵循著“老舊小區怎么變，居民說了算，盡可能尊重群眾的意愿”的原則。物管會充分發揚民主，并在對老舊小區改造上起到了不可或缺的作用。

魯谷試點項目始終堅持黨建引領，堅持以人民為中心，將老舊小區改造作為社區治理有機提升的突破口和支撐點，以社區黨委領導下的物管會為紐帶，逐步形成了社區黨委、社區居委會、社區物業、社區居民、社會單位組成的“五社聯動”，形成了“一盤棋”的格局。同時在黨建引領下打造了民生綜合體。推進智慧社區建設，不斷提升居民生活品質，提升群眾的安全感、獲得感、幸福感。

引入社會資本的“可持續”

在北京高質量發展的前提之下，單純依靠政府財政推進系統性的城市更新行動，顯然不能實現資金平衡和可持續發展。因此，政府在城市更新中的角色定位，應由“直接參與”轉為“秩序保證”，由政府主導轉為“政府+市場”。隨著城市更新的深入發展，社會資本將作為推動城市更新資金、動力的來源，成為城市更新發展的重要推動者之一。

可以說，引入社會資本，魯谷街道有自己的“套路”。他們結合實際情況將街道片區內多個老舊小區項目打捆招標，有效整合片區資源，降低管理成本，提升工作效率。通過便民配套、片區內廣告收益、社區運營增值服務收益和一定的施工利潤，確保社會資本微利可持續;同時明確了中標單位需要每年向物業進行反哺，與政府適當的獎勵資金相結合，調動物業積極性，融洽物業與居民之間的關系，提升物業繳費率，形成物業可持續發展的良性循環。

此外，物管會選聘的物業公司全過程參與改造，統籌將新建停車綜合體及便民服務配套空間硬件改造升級與物業服務、便民業態服務及社區公益活動組織軟性服務有機結合，推進智慧社區建設，不斷提升居民生活品質。

當城市機體變老了，城市更新自然成了題中應有之義。如何通過更新讓城市生活更美好?長期以來，魯谷街道勇于探索，在實踐中形成了“一體化招標、一攬子改造、一本賬統籌、一盤棋治理”的老舊小區改造模式,嘗試引入社會資本，用“小支點”撬動大資源，讓社會力量加入城市更新，在尊重舊有風貌的基礎上再造“魯谷新活力”。

(參與資料編輯：李先俠、靳晶、來英慧、劉丹)